Главная › Новости

Як можна втратити придбану нерухомість через чужі борги

Опубликовано: 08.10.2018

Верховний Суд України від 13 квітня 2016 у справі № 6-2467цс15 ухвалив, що до нового власника переходить статус іпотекодавця, навіть якщо під час укладання угоди, за якою до нього перейшло право власності, він не був поінформований про обтяження майна іпотекою.

Такий підхід ВСУ невипадковий і є продовженням низки інших правових висновків, що породжують поле для недобросовісних схем, жертвами яких будуть покупці нерухомого майна в основному на вторинному ринку. Зокрема, в постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (справа № 6-251цс15) і 2 вересня 2015 року (справа № 6-1168цс15) міститься висновок, що за змістом статті 388 Цивільного кодексу України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, прийнятого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. ‘Таким чином, визнання кожного договору відчуження майна (яких може бути один, а може бути і десяток) не є необхідним, і перший ( «законний») власник може витребувати своє майно безпосередньо від останнього, без оскарження і визнання недійсним кожного з «проміжних» договорів.

Проблема полягає в тому, що як в ситуації з відновленням іпотеки, так і в ситуації, коли відчужується квартира, придбана на підставі рішення суду в подальшому скасованого, останній власник – сумлінний покупець – навряд чи має можливість якимось чином самостійно дізнатися таку історію своєї нерухомості. Адже передавати майно в іпотеку або «судитися» і продавати нерухомість сумлінному покупцеві, який платить реальні гроші, швидше за все будуть абсолютно різні люди.

Такий підхід ВСУ практично легалізує примусове позбавлення права власності всупереч конституційному принципу його непорушності, гарантованого також ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основних свобод.

Розберемо проблему на прикладі. Людина купує квартиру за договором купівлі-продажу на вторинному ринку. При оформленні угоди нотаріус перевіряє, що ця квартира «чиста», тобто ніяких заборон і обтяжень, арештів по ній немає, а, отже, перешкод для купівлі-продажу немає. Покупець оплачує ціну нерухомості (як зазвичай, продавець хоче отримати готівку), отримує ключі від квартири і заселяється жити. Далі історія «щасливого» власника з дійсними випискою з Єдиного реєстру прав власності на нерухоме майно та договором купівлі-продажу квартири може закінчитися.

Виявляється, що один з попередніх власників цієї нерухомості (не обов’язково – продавець) передавав її в іпотеку, потім отримав якимось чином рішення суду про визнання договору іпотеки недійсним, переоформив цю квартиру в період, коли вона була виключена з реєстру іпотек на підставі рішення суду про визнання іпотечного договору недійсним, що набрало законної сили. Після цього власники квартири змінювалися кілька разів. А після придбання квартири останнім власником рішення суду скасовано (терміни на апеляційне оскарження відновлені, причини скасування рішення можуть бути будь-які), що означає, згідно з думкою Верховного Суду, що новий власник є іпотекодавцем і відповідає своєю придбаної квартирою за оплату заборгованості боржником, про яку він і не підозрював.

Разом з іпотечними зобов’язаннями цей «щасливчик» додатково може отримати судові позови від попереднього власника про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, про виселення, позов від банку про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Такі ситуації на практиці виникають нерідко, а їх правове підкріплення Верховним Судом України вважаємо нелогічним і неправильним. ВСУ, вставши на захист іпотекодавця (банків) і «первинних» власників, фактично ніяк не захищає нових законних і добросовісних набувачів такого майна.

Обставини при покупці такої нерухомості виключають можливість нового власника передбачати настання негативних для себе наслідків, оскільки нею придбавається майно без обтяжень і відомості про обтяження майна або борги попередніх власників, крім останнього – продавця – виявлені бути не можуть.

Вважаємо, що в такому випадку також грубо нівелюються поняття законної сили рішення суду, принцип правової визначеності, принцип обов’язковості рішення суду і, в кінці кінцем, непорушності права власності добросовісного набувача.

Перевірка чистоти нерухомості нотаріусом, навіть сумлінним, за одними тільки реєстрами не є запорукою запобігання вищеописаних проблем, так як всі попередні власники майна можуть не бути відомими, а запис про іпотеку може бути відновлений і після укладення договору добросовісним набувачем. Тому: як купуючи квартиру не отримати статус іпотекодавця і не бути в подальшому без компенсацій позбавленим своєї власності?

Деякими ознаками, які можуть свідчити про такі ризики, визначаємо наступні:

Занадто низька ціна нерухомості (покупець починає «горіти» бажанням так вигідно купити нерухомість)

Бажання продавця швидко позбутися об’єкта (продавець погоджується «піти на поступки» покупцеві і укласти угоду якомога швидше)

Ухилення продавця від надання для огляду та вивчення документів на об’єкт під будь-яким приводом, або наявність в документах проблемних умов (наприклад, коли в договорі попереднього власника зазначається, що право власності перейде до нього після повної оплати об’єкта, проте не відомо, оплачений він повністю або немає);

Ухилення продавця від огляду самого об’єкта нерухомості покупцем, або незабезпечення можливості повторного огляду;

часті і швидкі перепродажи попередніми власниками, тобто Вам пропонується на «вигідних» умовах шикарний об’єкт людиною, яка сама придбала його три тижні тому;

придбання права власності одним з попередніх власників на підставі рішення суду, навіть якщо пройшло багато часу після прийняття такого рішення, існує високий ризик поновлення строків на апеляційне або касаційне оскарження і надалі його відміни, що означає можливість попереднього ( «старого») власника нерухомості витребувати її назад у добросовісного набувача ( «нового» власника) без оскарження «проміжних» договорів.

Практика ЮФ «Москаленко і Партнери» показує, що звичайний громадянин навіть за допомогою нотаріуса відповідей на ці питання з’ясувати не може. Крім того, перевірка можливих судових спорів щодо об’єкта нерухомого майна вимагає часу.

Тому, маючи намір придбати будь-яке нерухоме майно на вторинному ринку, необхідно забезпечити власну професійну юридичний супровід не тільки в день укладення угоди, але і перевірку на перераховані вище та інші ознаки проблемної нерухомості перед укладенням угоди.

Проблема всіх нових власників, які ризикують залишитися без придбаного і / або стали без своєї волі іпотекодавцями по чужих боргах в тому, що їх довіра до продавця перевищило розумні межі, а на своїй юридичний захист на належній стадії (а саме, на стадії попередження проблеми, а не після її виникнення) вони заощадили, а така економія в подальшому, виявляється, варта ціни придбаної нерухомості.

Саме попередній аналіз і перевірка нерухомості саме до укладення угоди з нею мінімізують описані ризики бути позбавленим власного майна по чужих боргах.

Автор: Адвокат, партнер ЮФ “Москаленко і Партнери” Москаленко О.В .; Помічник адвоката ЮФ “Москаленко і Партнери” Седун Д.В.

Джерело: 

Зміна строків стягнення іпотечних боргів за заповітом.